Gentrificering er en forandringsproces, der finder sted i utallige byer rundt omkring i verden, hvor gamle, ofte nedslidte og forfaldne kvarterer bliver renoveret og fornyet. Men er denne udvikling altid god? Det er spørgsmålet, for ofte fører gentrificeringen til konflikter mellem dem, der har boet i kvartererne i mange år – måske i flere generationer – og de nye, som flytter ind eller køber sig ind i området.
Jeg vil i denne præsentation forsøge at besvare spørgsmålene: Hvad betyder gentrificering mere konkret? Er gentrificering god eller dårlig – blandt andet for en by som Tórshavn? Men først vil jeg tale om den overordnede situation på boligmarkedet i verden som helhed.
Folk flytter fra landet til byerne
Flere og flere ønsker at flytte fra landsbyer til byer. Dette ser vi ikke kun her, men over hele verden. I 2011 nåede vi den milepæl, hvor flere mennesker nu bor i byer, end der bor på landet i mindre byer og landsbyer. Byerne oplever derfor en stor efterspørgsel efter boliger, som vokser hurtigere, end byerne kan følge med. Konsekvensen er tydelig:
Øget efterspørgsel og manglende udbud gør, at huspriserne og lejepriserne stiger – uanset at almindelige menneskers indkomstniveau har stået stille i forhold til prisindekset i årtier. Nu har vi endda også haft en relativt voldsom inflation, som har øget priserne på madvarer, olie m.m. betydeligt – og det rammer mest dem, der havde mindst i forvejen.
Fattigdom forværres i verden
Økonomisk ulighed er et stort problem for boligmarkedet. Ifølge FN betragtes de, som bruger mere end 30 procent af deres indkomst på boligudgifter, som særligt ‘udgiftsbelastede’ – dvs. at de kan have svært ved at have nok tilbage til nødvendigheder som mad, tøj m.m. Dette rammer især pensionister og enlige mødre med børn.
Vi ser også, at manglen på billige boliger er hovedårsagen til, at fattigdommen bliver værre og til tider direkte fører til hjemløshed. I fremtiden kan vi forvente flere fattige personer, fordi den fremtidige demografi viser, at vi vil se flere og flere ældre, som har fået lovet dyre ydelser og pleje. Samtidig bliver der færre og færre mennesker i arbejdsdygtig alder til at betale for ydelserne.
Vi ser også en global tendens til manglende økonomisk mobilitet op ad den sociale rangstige.
Forskellen mellem rig og fattig øges
Dette er en stor økonomisk udfordring for samfund verden over, ikke mindst i Færøerne. I mange byer bliver forskellen mellem rig og fattig stadig større, hvor velhavende højtbetalte beboere samles i visse områder, mens lavtlønnede beboere samles i andre områder.
Hvis vi ikke gør noget for at forhindre det, vil vi opleve samme tendens i Færøerne. Hvad kan vi gøre for at undgå en sådan uheldig byudvikling?
Billige boliger lokker
Som nævnt beskriver betegnelsen “gentrificering” den proces, der sker, når ældre og nedslidte byområder bliver renoveret og mere velhavende mennesker flytter ind. (“Gentry” på engelsk betyder det finere borgerskab. Deraf kommer det engelske ord “gentrification”). Det ses mange steder i byer andre steder, ofte i kvarterer, hvor arbejdere og andre lavtlønnede tidligere boede.
Kommunal byudviklingspolitik forårsager også ofte / fremskynder gentrificeringen. Det vil jeg vende tilbage til senere.
Det, der lægger det første grundlag for gentrificeringen af et kvarter, er ofte, at boligerne i et nedslidt og forfaldent område er billigere end andre steder. Dette tiltrækker mindre velstående mennesker – det kan f.eks. være studerende og kunstnere, som har brug for at have lav leveomkostning. Disse beboere er ofte talentfulde og dynamiske mennesker, som skaber liv og trivsel, hvor de bor. Det er med til at gøre området “cool” og “charmerende”.
Dette tiltrækker andre – ofte veluddannede og mere velhavende mennesker, som så køber huse eller lejligheder i området. Nogle blot for at have det som en ekstra bolig at opholde sig i og være tæt på tilbuddene i området.
Boligspekulanterne får også øje på muligheden for at opkøbe bygninger for en relativt lav pris med det formål at tjene penge på disse ejendomme – f.eks. leje dem ud til Airbnb – eller blot som investeringsobjekter at sælge videre senere med fortjeneste. Dette betyder, at mange huse egentlig står tomme i gentrificerede kvarterer, hvilket ærgrer mange af dem, der er tilbage i områderne.
Kommuner støtter gentrificering
Det, der ofte sker samtidig, er, at byrådene også ser muligheder i området og begynder at lave ændringer, som f.eks. at tillade folk udefra at købe huse i nabolaget på gunstige vilkår uden krav om bopælspligt. Myndighederne ved, at dette ofte medfører, at de nye velhavende husejere begynder at investere i bygningerne. Gamle huse bliver renoveret eller revet ned, så nye kan bygges, hvilket gør bydelen mere præsentabel.
De ved også, at når rigere folk flytter ind, stiger gennemsnitsindkomsten i området, hvilket øger kommunens skatteindtægter.
Kommunen kan også have en interesse i at privatisere og sælge egne bygninger i området for at spare udgifter til bygningerne og slippe for ansvar for de aktiviteter, som disse bygninger rummer. Kommunen fremmer derfor ofte og støtter gentrificering, da den er interesseret i fordelene for kommunen – at nye investeringer bliver foretaget i bygningerne, at forfaldet stopper, at skatteindtægterne bliver højere, at udbuddet af butikker bliver større og mere varieret, at færre forbrydelser bliver begået i et “pænere” nabolag osv.
Debat om gentrificering
Selvom fordelene kan være store, er der ofte en livlig debat om, hvorvidt gentrificeringen er god eller dårlig – for hvem, og om man bør omfavne eller modstå den.
De oprindelige beboere i området er ikke altid lige glade for de “forbedringer”, som de nye boligejere foretager i deres kvarter, da de nye beboere nogle gange har helt andre planer for deres ejendomme, som strider mod de oprindelige beboeres ønsker for området.
Den værste ulempe, der kan ske, når kvarterer fornyes, er, at de oprindelige beboere føler sig presset og måske tvunget til at flytte fra kvarteret. Gentrificeringen kan f.eks. udløse markante stigninger i huspriserne. (Andre steder øges ejendomsskatten betydeligt, hvilket lægger pres på de nuværende boligejere). Lejepriserne i kvarteret stiger også markant.
Det lægger pres på de nuværende lavtlønnede beboere og familier, som lejer, da de ikke længere har råd til at betale markedsprisen. De øgede huspriser kan også lokke mindre velhavende boligejere til at sælge deres huse med fortjeneste og flytte til andre kvarterer, som ikke er lige så dyre at bo i.
Mindrebemidlede bliver skubbet ud
Ældre butikker, restauranter eller samlingssteder i nabolaget kan også blive skubbet ud, da de ikke længere har råd til at betale markedsprisen for lokalerne. Dette giver plads til andre virksomheder og nye, fine butikker, restauranter og andre tjenester – virksomheder, som har bedre råd til at købe eller leje sig ind, men som sælger dyrere varer og tjenester, hvilket igen fører til øgede leveomkostninger for beboerne.
Fordelene ved gentrificeringen er således ulige fordelt.
Den ændrede kultur i nabolaget, som ofte følger med byfornyelsen, kan også gøre det svært for de oprindelige beboere at tilpasse sig de nye forhold. Gentrificeringen vækker derfor ofte stærke følelser blandt de oprindelige beboere, da de føler, at de mister det, de kender og holder af ved deres nabolag. De frygter måske også alt det nye – alt det, der for dem føles fremmed, måske nye helt anderledes mennesker med en anden kultur, som de intet kender til, og at den særlige hygge og måske århundredgamle kultur og fællesskab i nabolaget forsvinder.
Skuffelse over myndighederne
De borgere, der ikke føler, at de får nogen fordel af gentrificeringen, bliver utilfredse. Det kan være borgere, der allerede er skuffede over myndighederne, fordi de længe har følt sig overset. De har måske længe været nødt til at acceptere dårlig service fra kommunen. De er kede af at miste deres gamle naboer. Det kan føre til hårde politiske debatter, som får ikke kun dem, men også andre til at frygte gentrificering generelt.
Derudover er der en stor risiko for, at de mangfoldige og billige tilbud og aktiviteter i bydelen, som kommunen tidligere sikrede, forsvinder, når kommunen privatiserer og sælger sine bygninger, fordi lokalerne bliver overtaget af private.
Private spekulanter ønsker først og fremmest at tjene penge og har ikke interesse i at tilbyde offentlige tjenester til borgerne, som de ikke kan få profitere på. Erfaringer andre steder viser, hvordan privatisering ofte dræber alt græsrodsarbejde i et nabolag, der ikke er økonomisk rentabelt her og nu. Men disse lokale tilbud nyder de lokale beboere godt af, og de er værd at bevare og støtte, fordi det får folk til at trives og blive boende.
Spekulanter har ingen interesse i at yde offentlig service
Kun kommunen kan sikre et bredt udvalg af tilbud, som borgerne har råd til. Men når alt er privatiseret, er der ingen, der længere føler sig forpligtet til at tage ansvar for de små eller “smalle” tilbud, fordi det ikke er økonomisk rentabelt for dem. Resultatet er, at kun få, større kommercielle tilbud overlever, som måske tiltrækker mange udefrakommende, men som de lokale indbyggere måske ikke er så interesserede i – og sandsynligvis heller ikke har råd til at benytte.
Nu lyder det som om, at gentrificering kun er negativt. MEN… de fleste iagttagere og forskere mener dog, at fordelene ved byfornyelse og renovering af ældre, nedslidte bygninger i et område stadig kan være en god ting, FORUDSAT at visse betingelser er opfyldt.
Med styring kan alle få fordele
Ifølge en forskningsrapport af Freeman og Braconi fra 2002 er der mange eksempler på, at fordelene ved gentrificering kan komme alle beboere til gode. Erfaringerne indtil nu i byer, der kommunikerer tæt med borgerne, viser, at det er muligt at finde veje til forbedringer, som kommer både de oprindelige og de nye beboere til gavn, både økonomisk, miljømæssigt og socialt.
Men kun hvis bystyret sikrer, at nærdemokratiet fungerer, altså at borgerne inddrages i beslutningsprocessen fra starten og ændringerne foretages med omtanke.
Det er sandsynligvis ikke muligt at undgå gentrificering, men det er muligt at påvirke udviklingen, så flest mulige mennesker får gavn af den. Det er kun et spørgsmål om god planlægning.
Behov for gennemsigtighed
Byrådet i Tórshavn har utvivlsomt truffet mange gode beslutninger og taget vigtige skridt de seneste år, som har øget livskvaliteten og trivsel i bymidten. Det fortjener de ros for. Men i nogle tilfælde virker beslutningerne noget tilfældige og undertiden dårligt gennemtænkte – sandsynligvis fordi de mangler gennemsigtighed. Folk forstår simpelthen ikke, hvorfor beslutningerne er taget.
Der er brug for en byudviklingsplan, der er velbegrundet og forankret blandt borgerne, og som de fleste kan se meningen med. Hvis vi i Danmark skal undgå de store skel, vi ser i mange andre lande, mellem rig og fattig, hvor de rige koncentreres ét sted og de fattige et andet, i deres egne ghettoer, er det nødvendigt at styre byudviklingen helhedsorienteret. Planer skal lægges for de forskellige bydele, så alt hænger sammen og understøtter hinanden, i stedet for at være i modstrid med hinanden.
Det er blandt andet nødvendigt at tænke på mangfoldighed – altså hvordan der bliver plads til alle samfundsgrupper – høje som lave – i alle bydele, hvor tilgængelighed til billige boliger sikres for folk med lave eller mellemindkomster, såsom arbejdere, studerende, kunstnere osv., fordi de også bidrager til det, der skaber trivsel for alle og får folk til at slå sig ned i et nabolag.
Hvilke værdier kan tilføjes til bydele?
Der er behov for at vurdere, hvilke værdier – ud over selve boligerne – der kan tilføjes til bydelene. Værdier, som skaber en følelse af fællesskab og tilhørsforhold for beboerne samt sikrer historisk kontinuitet, såsom lokale sociale og kulturelle værdier, arkitektoniske værdier, kommercielle værdier og blandede tilbud og faciliteter i nærområdet. Det er vigtigt at overveje og revurdere, om de planlagte ændringer i forskellige bydele virkelig gavner både nuværende og kommende beboere. Det er også essentielt at tænke på at skabe liv og tilbud ikke kun i bymidten, men også i de omgivende kvarterer, som flere steder er næsten uden liv.
Det er muligt at indhente undersøgelsesresultater – også fra andre steder, så vi kan lære af andres erfaringer – og samle data, der viser de faktuelle behov hos forskellige grupper i byen, herunder hvad almindelige mennesker har råd til at leve for, og hvordan dette harmonerer med udbuddet.
Derudover bør man overveje politiske redskaber, der sikrer, at de faktuelle behov bliver mødt. Er det for eksempel muligt at hjælpe lav- eller mellemindkomsthusholdninger, der risikerer at blive presset ud af deres kvarter? For eksempel ved at yde boligstøtte til lejere og/eller tilskud til udlejere – som skattelettelser, der allerede har vist sig effektive.
Hvad skal styre byudvikling?
Et spørgsmål, der er særligt vigtigt at stille, inden man lægger nogen planer, er:
Hvem ejer byen? Hvem ejer Tórshavn? Hvem skal bymidten tjene først og fremmest? De lokale beboere? Eller alle mennesker som helhed i Færøerne? Dette er trods alt en hovedstad.
Jeg ville mene, at det er behovene hos dem, der opholder sig mest i byen og bruger den mest, som fortjener mest opmærksomhed, og ikke byrådspolitikeres prestigebyggeprojekter eller hvad byrådspolitikere og byarkitekter blot forestiller sig, at borgerne har brug for.
De reelle behov hos de lokale borgere skal stadfæstes, så vi kan gennemføre en velbegrundet og solid byudvikling og undgå halvbagte løsninger, som senere viser sig at skabe stor utilfredshed blandt borgerne.
Sidst, men ikke mindst: Det er afgørende, at de kvarterer, der påvirkes af byudviklingsplanerne, involveres i beslutningsprocessen fra starten – og ikke bare høres, når planerne allerede er lagt – så der tages hensyn til deres ønsker.
DET er en bæredygtig og fremtidssikret måde at gennemføre byudvikling på.
Kilder:
Managing Gentrification, Intercultural Cities Policy Study May 2020
Gentrification and Displacement: New York City in the 1990’s, Lance Freeman and Frank Braconi 2004